¿Por qué caen los precios de las viviendas en Lima?

En los últimos 8 años, los precios de las viviendas (principalmente en Lima) se han cuadriplicado en promedio (un crecimiento de +20% anual). Sin embargo, durante el último año, el entusiasmo en torno al mercado inmobiliario se ha reducido, en línea con las menores tasas de crecimiento económico del país. Hoy, los precios de algunas viviendas se han reducido entre -20% y -40% desde su punto más alto. ¿Qué ha pasado? ¿Se pueden seguir cayendo? ¿Es momento de vender? ¿Es momento de comprar? ¿Por qué se caen los precios de las viviendas? A nuestro juicio, se ha generado un sobre entusiasmo en el sector. El crecimiento económico del país en los últimos años ha impulsado el desarrollo de muchas áreas urbanas y la construcción de edificios, casas y proyectos inmobiliarios que hace 10 años eran inimaginables. Aunque creemos que aún existe mucho espacio para continuar creciendo y desarrollándonos, hoy el exceso de oferta (sobreoferta), la revalorización de los terrenos en Lima, y las restricciones de acceso al crédito (que afecta más a los sectores de ingresos medios y bajos) son los factores que más han contribuido a la reducción en los precios. En cuanto a las viviendas dirigidas a los sectores de mayores ingresos (precios de viviendas mayores a los US$ 80 mil), la reducción en los precios de las viviendas se debe, principalmente, a que hoy existe más oferta (vendedores) que demanda (compradores). Durante el año pasado, la cantidad de viviendas ofrecidas a los sectores de mayores ingresos alcanzaron las 12,900 propiedades, sin embargo, sólo se lograron vender cerca de 2,300 viviendas. Esta situación (una oferta que supera en más de 5 veces la demanda) es explicada porque la oferta está principalmente enfocada a los sectores de mayores ingresos. Por otro lado, la reducción en los precios de las viviendas dirigidas a los sectores de ingresos medios puede ser explicada por el incremento en los requerimientos exigidos por los bancos para acceder al crédito (préstamo), lo que, junto con los mayores precios de los terrenos, limita que la demanda potencial se materialice. Para evitar un sobrecalentamiento en el sector, ahora los bancos piden una mayor cuota inicial y son más estrictos al momento de prestar para una segunda vivienda. Además, en los últimos años, los préstamos otorgados en dólares se incrementaron muchísimo, pero el incremento del tipo de cambio en los últimos meses ha generado que muchas personas están en peligro de no poder pagar sus deudas, porque muchos tienen sus ingresos en soles pero tienen que pagar sus deudas en dólares. Con la subida del tipo de cambio, necesitan usar más soles para pagar su misma deuda en dólares. Ante esta situación, los bancos se han preocupado, y ahora son más estrictos antes de prestar en dólares. ¿Los precios de las viviendas se pueden caer aún más? Creemos que sí, especialmente por dos motivos:

1. Porque las condiciones de las empresas inmobiliarias se han complicado: hace un par de años, la mayoría de nuevas viviendas/departamentos eran vendidas antes de finalizar su construcción (preventa). Hoy, la preventa se ha reducido a cerca de la cuarta parte (antes se prevendía hasta el 80% de las viviendas, ahora, en muchos casos, sólo el 20%), lo que complica a muchas empresas inmobiliarias. Además, ahora los bancos son más exigentes que antes al financiar proyectos nuevos o en marcha. Este conjunto de factores, podría hacer que las empresas inmobiliarias bajen sus precios para poder vender sus inventarios disponibles y así financiar sus siguientes proyectos.

2. Porque se hace más caro y complicado para las personas participar: el desarrollo económico de los últimos años, permitió que los terrenos de Lima se revaloricen (suban de precio y reflejen su valor) y consecuentemente se eleven los precios de las viviendas. Sin embargo, la desaceleración económica del último año, ha afectado no sólo las expectativas de las personas sino también su situación financiera. Ahora la prioridad de la mayoría de personas ya no es comprar una segunda vivienda. Además, muchas personas compraron un departamento, casa u oficina como inversión, esperando que los precios continúen subiendo como en los últimos 8 años, y con la esperanza de que el ingreso adicional por alquilar les alcance para cubrir parte del gasto de la deuda. Pero ahora, la reducción en los precios de los alquileres y el mayor tipo de cambio, están complicando financieramente a muchas personas, por lo que, ante esta situación, prefieren vender y prepagar sus deudas. Más personas queriendo vender, y menos personas queriendo comprar, presiona a la baja los precios de las viviendas. Además, el año preelectoral no la pone fácil.

Pero, ¿esta caída en los precios de las viviendas no es oportunidad para comprar? En nuestra opinión sí. Sin embargo, pensamos que se acabaron las oportunidades a ciegas (antes todo subía) y que ahora es más un mercado de especialistas (personas dedicas y con experiencia en inversiones inmobiliarias). Perú tiene todos los fundamentos para continuar desarrollándose en el largo plazo, y consideramos que el menor crecimiento actual es parte normal del ciclo de desarrollo. De hecho, en los últimos 8 años, la clase media ha pasado de representar menos del 50% a ser más del 70% de la población. Este es un cambio estructural bastante positivo y que abre el abanico de posibilidades para los próximos años. Además, a pesar de que hoy existe un déficit importante en infraestructura, a nuestro parecer este problema podría ser resuelto en los próximos 15 años si seguimos creciendo y consolidándonos como lo estamos haciendo. A medida que el desarrollo en infraestructura (vial, salud, educación, seguridad, etc.) se materialice, los precios en general pueden continuar incrementándose, sobre todo en los sectores menos desarrollados. Entonces, ¿qué recomendamos? ¿Vender, comprar o alquilar? Nuestra recomendación es que separes los inmuebles que consideradas de uso personal (tu casa, tu departamento, tu casa de playa, tu oficina, etc.), de las viviendas que compraste en algún momento como inversión. En relación a tu(s) inmueble(s) de uso personal, si estás satisfecho con la(s) propiedad(es), no te sientas presionado por venderla(s). En estos momentos, mantener la tranquilidad y no desesperarse, te evitará tomar una decisión con la que más adelante no estés satisfecho. Lo peor que puedes hacer, es ver esta(s) propiedad(es) como inversión. No es una inversión, es algo personal e independiente de los precios. En relación a el(los) inmuebles(s) que compraste como inversión, desde nuestra perspectiva, hoy nos encontramos en un mercado de especialistas y lo mejor es asesorarse profesionalmente. Puntualmente, si compraste un departamento para alquilar, sugerimos que continúes alquilándolos, y que, con la asesoría de un profesional de tu confianza, sólo los vendas si alguien te ofrece un precio que consideras justo (sobre todo si compraste a un precio bajo). Lo peor que se puede hacer es salir a vender apresuradamente para evitar una caída mayor en precios, porque, al final, las emociones y angustias te pueden llevar a tomar malas decisiones. Si recién pensabas comprar un departamento, casa u oficina como inversión, te recomendamos asesorarte con una persona de confianza, prestigio y experiencia en el sector, y buscar con tranquilidad e identificar la oportunidad adecuada (con un buen precio, una buena locación, una constructora seria, un buen asesor, etc.).

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