¿Qué sabemos sobre la nueva ley de alquiler de viviendas?

En la última década, junto con el crecimiento de la economía peruana, los precios de las viviendas en Lima se han cuadriplicado. Sin embargo, bajo el actual contexto de menor crecimiento, también comienzan a surgir dudas sobre la sostenibilidad del gran desarrollo inmobiliario. Durante el último mes, el gobierno ha desarrollado una nueva norma que busca facilitar e incentivar la demanda (los compradores) en el sector. ¿De qué se trata la norma? ¿Cómo me puede beneficiar? ¿Es momento para comprar? ¿Qué recomendamos? ¿De qué se trata la norma? La norma contempla tres nuevas disposiciones. La primera destinada básicamente a mejorar el actual marco legal para el alquiler de viviendas, mientras que las otras dos, extensiones especiales de la primera, buscan facilitar el acceso a la vivienda. (1) En el caso de la primera, se ha desarrollado un formulario único de arrendamiento (alquiler) para viviendas, que tiene como objetivo reducir los trámites de alquiler. Como principal ventaja y novedad, facilita el desalojo mediante un proceso único de ejecución, e incluso autoriza el desalojo de aquellos inquilinos que incumplan con el pago de la renta por dos meses consecutivos. La manera de acceder a los beneficios de la nueva norma es utilizando el formulario al vencimiento del contrato actual. (2) La segunda, permite el arrendamiento (alquiler) con opción de compra. Bajo este nuevo contrato, ambas partes no sólo acuerdan el alquiler de la vivienda, sino que además determinan la posibilidad de que el inquilino compre, en una fecha futura, dicha vivienda a un precio fijo establecido en ese momento. Para poder utilizar la opción de compra, el inquilino debe haber cumplido con el contrato (con el pago mensual, entre otros) y pagar el precio de compra previamente pactado. Si el inquilino quiere financiar la compra a través del sistema financiero, el proceso será el determinado por la institución financiera (incluido el pago normal de la cuota inicial). Por otro lado, si la compra está dentro de los parámetros de vivienda única y del rango para el financiamiento con Crédito Mi Vivienda o el Programa Techo Propio, el inquilino tiene derecho a acceder a un bono especial (al Bono del Buen Pagador o al Bono Familiar Habitacional), previo cumplimiento de ciertos requisitos. (3) La tercera, propone el arrendamiento financiero (leasing). En este caso, permite que una entidad financiera autorizada por la SBS (Superintendencia de Banca, Seguros y AFP) adquiera la vivienda para alquilarla al interesado. Este “alquiler” en realidad funciona como un crédito (préstamo) a favor del interesado, pero también con una opción de compra sobre la vivienda al término del contrato. Al igual que en el caso del arrendamiento con opción de compra, el inquilino debe haber cumplido con todo lo establecido en el contrato (pago de la cuotas periódicas, el pago de la prima acordada, etc.) para poder acceder a esta opción. ¿Cómo me puede beneficiar? Si tienes viviendas en alquiler o deseas hacerlo, la nueva norma te permitiría tener mayor seguridad en el proceso de alquiler mediante un proceso único que busca reducir los requerimientos, pasos y plazos para realizar un potencial desalojo. Si por el contrario, deseas alquilar o adquirir una vivienda propia, el mecanismo de alquiler con opción de compra, te permite acceder a una vivienda sin necesidad de realizar el pago inmediato de una cuota inicial; mientras que el arrendamiento financiero, te permite, bajo ciertas condiciones, acceder a un bono especial. ¿Cuáles son las desventajas? En el caso del arrendamiento con opción de compra, básicamente si el inquilino desea comprar la vivienda antes de finalizar el contrato, este deberá pagar previamente todos los meses que faltan para cumplir el contrato, a menos que ambas partes lleguen a un acuerdo. En el caso del arrendamiento financiero, la entidad financiera no está obligada a brindar el crédito, así el inquilino haya cumplido de manera correcta con el contrato. Finalmente, por el momento, estas medidas todavía no han sido correctamente reglamentadas. Por este motivo, existe mucha especulación sobre los alcances de la norma, el monto del bono especial, el pago de una prima para acceder a la opción de compra y otros requerimientos específicos. Entonces, ¿es momento para comprar? ¿Qué recomendamos? Nuestra principal recomendación es que identifiques si lo que estás buscando es comprar una vivienda para uso personal (como tu casa o tu departamento) o como inversión.

• Si estás pensando en uso personal, siempre es buen momento para comprar, siempre y cuando hayas encontrado la vivienda con la que te sientes cómodo y que consideras adecuada a tus posibilidades económicas. Lo que no sugerimos es ver esta propiedad como una inversión. No es una inversión, es algo personal e independiente de los precios o condiciones. En relación a la nueva norma, recomendamos esperar a que el reglamento esté listo (para que las reglas de juego estén claras) y evaluar la opción que más se acomode a tus necesidad con un profesional de experiencia.

• Si buscas adquirir una vivienda netamente como una inversión, te recomendamos hacerlo de la mano de un especialista en inversiones inmobiliarias. En nuestra opinión, se acabaron las oportunidades a ciegas en el mercado (antes todo subía), y ahora es un mercado para personas dedicadas y con experiencia inmobiliaria. Aunque creemos que Perú tiene todos los fundamentos para continuar desarrollándose en el largo plazo y que aún existe un gran déficit de viviendas, consideramos que el menor crecimiento, a pesar de ser parte normal del ciclo de desarrollo, va a afectar (de hecho ya lo está haciendo) el ritmo de crecimiento de los precios de las viviendas (consideramos que los precios subieron mucho y que todavía hay espacio para que corrijan más). Aún existe un gran déficit de infraestructura (vial, salud, educación, seguridad, etc.) que debe resolverse para que los precios, en general, puedan continuar incrementándose y acercándose a los de las ciudades comparables a nivel regional, sobre todo en los sectores menos desarrollados.

En ambos casos, te recomendamos asesorarte con una persona o empresa de confianza, prestigio y experiencia en el sector, y buscar con tranquilidad e identificar la oportunidad adecuada (con un buen precio, en una buena locación, con una constructora seria, con un buen asesor, etc.). Lo peor que se puede hacer es tomar una decisión apresurada, porque al final las emociones y angustias te pueden llevar a tomar malas decisiones.

#Viviendas #Leyes